Zašto je važna građevinska dozvola?
Zašto je važna građevinska dozvola?
Danas ne možete graditi bez građevinske dozvole. Pričamo o trendu i praksi koji su dugo vladali na našim prostorima, uprkos zakonu koji je i tada, kao i sada, propisivao da se za izgradnju mora pribaviti dozvola. Do 2016. godine u Srbiji nije bio primenjivan nikakav princip kojim bi se kontrolisala, zaustavljala i kažnjavala nedozvoljena gradnja i zahvaljujući tome nikla su velika divlja, neuređena, neopremljena i nefunkcionalna naselja, ne samo u Beogradu, Novom Sadu, Nišu i drugim većim gradovima, već svuda, pa i tamo gde bi gradnja svakako bila zabranjena.
Tako, i danas čujemo od klijenata: “Svi su tamo gradili bez dozvole.” Jesu, ali…
Satelit koji je snimio stanje na terenu 2015. stavio je tačku na ovu praksu. Za sve što je započeto do novembra 2015. i što se vidi na satelitskom snimku, moglo se podneti Zahtev za legalizaciju. Rok za podnošenje zahteva završen je 2016. godine.
Od 2016. godine više ne postoji mogućnost podnošenja Zahteva za legalizaciju. Sve što se gradi mora da ima prethodno pribavljenu građevinsku dozvolu.
Nemojte ulaziti u sukob sa građevinskom inspekcijom. Kazne za nelegalnu gradnju se kreću od novčanih do zatvorskih, a u pojedinim slučajevima možete završiti i sa zabranom izgradnje na vašoj parceli.
Zato dobro proučite lokaciju, namenu, kvadraturu, opremu u objektu koju želite da imate da biste znali koliki budžet morate da nemenite projektu i izgradnji. Zatim krenite u legalan proces dobijanja građevinske dozvole.
Objedinjena procedura
Građevinsku dozvolu izdaje opština na čijoj teritoriji se nalazi plac na kome je planirana gradnja, ali sav postupak se sprovodi preko Centralne evidencije objedinjene procedure, tzv. Ceop. Sva dokumentacija se nadležnim organima podnosi elektronskim putem. Ali, do dobijanja građevinske dozvole put je duži i savetujemo klijentima da se opreme strpljenjem i da računaju na oko pola godine čekanja.
Proces od prve ideje do upisa završenog objekta u katastar sastoji se iz više koraka:
1. Informacije o Lokaciji
Prvi korak u procesu dobijanja dozvola jeste Informacija o lokaciji koju izdaje opština i koju može da zahteva bilo ko za bilo koju parcelu na teritoriji Srbije. U ovom dokumentu navode se osnovni podaci i kriterijumi za gradnju, kao što su: moguća namena objekta, najveća dozvoljena spratnost itd, a koji proizilaze iz urbanističkih i planskih dokumenata donetih za taj region. Dakle, osnovni podaci sa kojim dolazite kod vašeg odabranog arhitekte, pored svojih želja i vizije jeste i Informacija o lokaciji.
2. Arhitekta
Za izradu projekata potrebnih za dobijanje građevinske dozvole morate da angažujete inženjera arhitekture sa Licencom odgovornog projektanta (broj 300). Praksa je da sa arhitektom potpišete ugovor (nije neophodno, ali preporučujemo) u kojem jasno navodite koji je obim posla koji tražite i koje su obaveze ugovornih strana.
Ukoliko želite da vam arhitekta vodi postupak pribavljanja dozvola preko Ceop-a, potrebno je da potpišete punomoć kojom ga ovlašćujete za to.
O čemu dalje razgovarate sa arhitektom?
Svaka zgrada je vrlo složena struktura za čiji dizajn, funkciju i stabilnost je odgovorno više inženjera različitih struka: građevinski inženjeri, elektro inženjeri, mašinski inženjeri, geometri i u zavisnosti od složenosti: saobraćajni inženjeri, inženjeri tehnologije itd. Arhitekta je, ipak, odgovoran za funkcionisanje svih sistema zgrade i usklađenost svih projekata. Zato je neophodno da sa arhitektom razgovarate o svim aspektima vašeg budućeg objekta: o funkciji i kvadraturi, o budžetu, o konstrukciji, o materijalima, o instalacijama, uređenju terena, o svemu.
Sa arhitektom se dogovarate o angažmanu ostalih inženjera. Uglavnom, u ceni koju vam da arhitekta, uključeno je sve što dogovarate, jer arhitekti imaju svoju mrežu saradnika i već uhodan tim, ali ako imate svog inženjera neke struke, koji ima licencu, možete ga angažovati sa svoje strane, ali njegov projekat svakako mora biti dostavljen arhitekti radi usklađenosti i pribavljanja dozvole, jer se svi projekti podnose kao jedan predmet.
3. Katastarsko topografski plan - KTP
Da biste započeli proces dobijanja dozvole morate angažovati geometra da uradi Katastarsko topografski plan vaše parcele. KTP je osnovna podloga za izradu projekta.
4. Idejno rešenje - IDR
Idejno rešenje izrađuje arhitekta. (Postoje situacije kada je neophodno raditi i generalne projekte i kada je neophodno i u ovoj fazi uključiti druge struke radi konsultacija,ali tada su u pitanju veliki i zaista složeni objekti i inženjerske strukture). Idejno rešenje je niz opisa i crteža kojim se nadležnom organu (opštini) daje na znanje šta ćete izgraditi. Ovim projektom se zahteva izdavanje Lokacijskih uslova.
Ovaj korak može da potraje, jer nadležni za vaš predmet podnose zahteve za uslove drugim institucijama (umesto vas): Elektrodistribucija, Vodovod, Katastar i vreme dobijanja Lokacijskih uslova zavisi od brzine odgovora ovih institucija.
Naravno, od početka budite spremni i na plaćanje taksi, ne samo opštini, već i svim ostalim institucijama. Arhitekta ili punomoćnik koji vodi vaš predmet na Ceop-u obavestiće vas o prispeću naplate.
Budite brzi u plaćanju taksi, jer su rokovi za uplatu 24 sata ili 1 radni dan.
Veoma je važno da znate da ono što definišete Idejnim rešenjem i na šta dobijete Lokacijske uslove više ne možete da menjate u Projektu za građevinsku dozvolu. Ukoliko dođe do izmene zbog koje Idejno rešenje više ne zadovoljava zahteve klijenta ili lokacije moguće je raditi Izmenu lokacijskih uslova, sa svim dodatnim plaćanjima.
5. Lokacijski uslovi
U Lokacijskim uslovima dobijate uslove za izgradnju na vašoj parceli (obavezni kriterijumi koje projekat mora da ispuni: udaljenja od granica parcele i susednih objekata, stepen i indeks izgrađenosti, procenat zelenih površina, uslovi parkiranja, pristupi itd), Kopiju plana, uslove priključenja na elektrodistributivnu mrežu, uslove priključenja na vodovodnu i kanalizacionu mrežu, uslove odlaganja otpada itd (zavisno od složenosti objekta i lokacije).
Na osnovu Lokacijskih uslova i Idejnog rešenja (koji je sastavni deo Lokacijskih uslova) izrađuje se Projekat za građevinsku dozvolu. Lokacijski uslovi prestaju da važe ukoliko investitor u roku od 2 godine ne podnese zahtev za izdavanje građevinske dozvole.
Napomena: Na osnovu Lokacijskih uslova se ne može pristupiti izgradnji objekta. Ne žurite!
6. Projekat za građevinsku dozvolu - PGD
Sve do ovog trenutka postupak je vrlo sličan za većinu objekata, od Lokacijskih uslova na dalje proces postaje složeniji i različit za različite kategorije objekata. Postoje četiri kategorije: Kategorija A – nezahtevni objekti, Kategorija B – manje zaghtevni objekti, Kategorija V – zahtevni objekti i Ketegorija G – inženjerski objekti.
Za objekte kategorije A (pomoćni objekti i stambeni objekti do 400 m2 bruto površine, npr.) potreban je samo projekat arhitekture i elaborat energetske efikasnosti.
Za objekte kategorije B (npr. stambeni objekti do 2000 m2 i 4 etaže) neophodan je projekat arhitekture, elaborat energetske efikasnosti, projekat konstrukcije i opisi instalacija overeni od strane inženjera datih struka.
Za objekte V kategorije rade se projekti arhitekture, projekat konstrukcije, projekti svih instalacija, kao i dodatni projekti zavisno od slučaja do slučaja (npr. projekat obezbeđenja temeljne jame, projekat saobraćajnica itd).
Objekti G kategorije imaju svoje dodatne propise.
U zavisnosti od opštine i lokacije Lokacijskim uslovima može biti propisana obaveza izrade elaborata geomehanike ili elaborata protivpožarne zaštite.
Za pojedine manje, pomoćne ili privremene objekte ne radi se Projekat za građevinsku dozvolu već Idejni projekat jer je za takve objekte potrebno Odobrenje za gradnju. Idejni projekat sadrži samo deo arhitekture.
7. Građevinska dozvola
Evo nas!
Sada kada ste dobili građevinsku dozvolu, možete prijaviti radove i otpočeti gradnju. Građevinska dozvola prestaje da važi ukoliko se u roku od 3 godine od dana pravosnažnosti ne izvrši prijava radova, tj ukoliko se u roku od 5 godina od dana pravosnažnosti ne izda upotrebna dozvola. Ovaj drugi uslov se ne odnosi na porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja sopstvenog stambenog pitanja.
8. Nakon građevinske dozvole
Stupanjem na snagu pravosnažnosti građevinske dozvole ulazite u avanturu gradnje objekta. Da biste otpočeli izgradnju u obavezi ste da prijavite početak radova najmanje 8 dana pre stvarnog početka. Tom prilikom plaćate Naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta. Vaše obaveze kao investitora tokom izvođenja radova su sledeće:
… Za otpočinjanje radova treba da imate ugovor sa firmom koja izvodi radove, da obezbedite stručni nadzor i propisno obeležite gradilište.
… Da izvršite “kolčenje” na terenu tj, da geometar obeleži regulacione linije (linije razdvajanja parcela), građevinske linije (linije u okviru kojih je dozvoljena gradnja na parceli) i da tačno postavi objekat na parceli.
… Da nadležnom organu podnesete prijavu o završetku izrade temelja, za šta se prilaže geodetski snimak izvedenih temelja.
… Da nadležnom organu podnesete prijavu o završetku objekta u konstruktivnom smislu, za šta se prilaže snimak objekta.
9. Projekat za izvođenje - PZI
Projekat za izvođenje se izrađuje za potrebe građenja objekta i izvođenja radova i može se izrađivati i u fazama, odnosno delovima, u skladu sa dinamikom građenja, odnosno izvođenja radova.
Projekat za izvođenje je obavezna za građenje objekata za koje je pribavljena građevinska dozvola, osim za objekte kategorije “A”.
Projekat za izvođenje se ne podnosi ni jednoj instituciji. Projektom za izvođenje se razrađuju detalji i tehnološka rešenja koji su određeni projektom za građevinsku dozvolu i stoji na gradilištu.
10. Projekat izvedenog objekta - PIO
Kada se završe radovi (grubi radovi, fasadni radovi, enterijer, sanitarije, ograde) vreme je za podnošenje Zahteva za upotrebnu dozvolu. Za potrebe ovog zahteva izrađuje se Projekat izvedenog objekta kojim se potvrđuje realno stanje na terenu. Nakon što komisija izvrši Tehnički prijem objekta možete dobiti Upotrebnu dozvolu kojom u Katastru vršite Upis prava svojine.
Postupak za priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu pokrećete podnošenjem zahteva datim organima.