Informacije o lokaciji - Šta mogu da gradim na mom placu?
Šta mogu da gradim na mom placu je prvi korak u analizi da li se isplati ulagati u izgradnju. Najjednostaviniji način da dođete do ovih podataka je da podnesete zahtev za Informaciju o lokaciji. Ovaj dokument možete dobiti za bilo koji plac, i onaj koji nije u vašem vlasništvu pre nego što pristupite kupovini placa i u ovom koraku vam još uvek nije potrebano da imate arhitektu. Ipak, arhitekta vam može biti od pomoći u tumačenju podataka iz dokumenta.
Informacija o lokaciji je izvod najvažnijih podataka iz najdetaljnijeg planskog ili urbanističkog dokumenta koji je izrađen za datu zonu gde se nalazi plac.
1. Namena
Prva informacija na koju treba da obratite pažnju jeste da li je na datoj parceli dozvoljena gradnja. Mnogo je razloga zbog čega gradnja ne može biti dozvoljena: parcela je u zoni pod zaštitom kulturnog dobra ili u parku prirode, u zoni preleta aviona, blizine vojnih postrojenja, na klizištu, na poziciji gde ne postoj pristupni put, ili je prosto baš ta parcela namenjena za zelenu površinu ili objekat od javnog interesa.
Ako gradnja jeste dozvoljena obratite pažnju koju namenu može da ima objekat. Da li je dozvoljeno jednoporodično (kuća sa jednim stanom i jednim vlasnikom) ili višeporodično stanovanje (stambena zgrada sa više stanova)? Da li objekat može ili mora da ima mešovitu namenu, tj da prizemlje objekta bude namenjeno poslovnom prostoru, a ostali spratovi stanovanju? Da li je dozvoljeno graditi samo poslovni objekat?
Na pojednim lokacijama nije određeno da namena bude striktno samo stanovanje. U Informaciji o lokaciji takođe možete pronaći koje druge namene možete ili ne možete ostvariti na parceli. Na primer, dozvoljeno je da izgradite servis za vozila ili neke druge komercijalne usluge, ali nije dozvoljeno odlaganje, otpad ili neki vid industrije ili poljoprivrede.
2. Bruto površina
Važan faktor pri analizi opravdanosti ulaganja u kupovinu placa ili gradnji na placu je i povraćaj investicije, tj koliko kvadrata možete da izgradite. Parametri u Informaciji o lokaciji na koje treba da obratite pažnju su: index izgrađenosti, stepen zauzetosti i spratnost (i visina).
Index izgrađenosti je ukupna bruto površina svih etaža koja se može ostvariti prema površini parcele. Tako, ako imate parcelu od 1000 m2 i indeks izgrađenosti 2,0 to znači da možete ostvariti 2000 m2 bruto površine. A da li zaista možete dostići ovau sumu zavisi od seldeća dva faktora.
Stepen zauzetosti je površina parcele koja može biti pokrivena objektom (maksimalna površina jedne etaže). To znači, da ako je stepen zauzetosti 60%, u jednoj etaži možete imati 600 m2 bruto površine. Dakle, da biste postigli 2000 m2, potrebno je da imate 4 etaže (prizemlje i tri sprata).
Ukoliko je dozvoljena spratnost samo 3 etaže (P+2), onda najveća kvadratura koju možete ostvariti jeste 1800 m2 (3 x 600 m2). Ili je možda dozvoljena spratnost 4 etaže (P+3), ali je definisana visina venca ili slemena zgrade takva da u to ne mogu da stanu 4 sprata, onda je visina ograničavajući faktor.
Dakle, ako indeks izgrađenosti dozvoljava određenu kvadraturu, ali se ona prema broju dozvoljenih spratova (spratnost) i visini i najvećoj mogućoj površini jedne etaže (stepen zauzetosti) ne može postići, onda se uzima manja kvadratura koja zadovoljava sva uslove.
3. Neto površina
Da bi se dobila kvadratura za prodaju ili najam (stanova, poslovnog prostora) potrebno je od bruto površine izračunati ukupnu neto površinu, a zatim od ove površine odbiti sve zajedničke prostore (hodnici, garaže, i drugo).
Neto površina je za oko 20% manja od bruto površine, dok zajednički prostori zauzimaju oko 15% površine sprata (u stambenim zgradama).
Ako gradite stambenu zgradu od 2000 m2 bruto površine, računajte sa oko 1650 m2 neto površine. Od toga, kada odbijete zajedničke porstore, za prodaju i najam imate oko 1430 m2.
4. Drugi uslovi
Urbanističkim planovima može biti određeno da celo prizemlje stambene zgrade ima poslovnu funkciju, da zgrada mora da ima podzemnu garažu, da se mora omogućiti pristup vatrogasnim vozilima, da morate obezbediti određen broj parking mesta što u kombinaciji sa parametrom koliko zelenih površina minimalno morate imati na parceli može da ograniči koliku površinu parcele možete zauzeti objektom itd… Svi ovi uslovi mogu da utiču na konačnu kvadraturu koja se može ostvariti na parceli i potrebno je detaljno proći kroz svaki podatak naveden u Informaciji o lokaciji.